V/v điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5000 đô thị Long Giao, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050


QUY ĐỊNH QUẢN LÝ


THEO ĐỒ ÁN ĐIỀU CHỈNH TỔNG THỂ QUY HOẠCH CHUNG XÂY DỰNG ĐÔ THỊ LONG GIAO, HUYỆN CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI  ĐẾN NĂM 2030, TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2050


I. PHẦN MỞ ĐẦU:


1.1. Lời giới thiệu:


–  Với mục tiêu cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Đồng Nai đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 và xây dựng các công cụ quản lý quy hoạch xây dựng trên địa bàn đô thị Long Giao. Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được lập theo các quy định của pháp luật.


–  Ngày 08 tháng 01 năm 2020 tại Quyết định số 57/QĐ-UBND, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Long Giao, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (viết tắt là ĐC_QHC_ĐT_LG) do Trung tâm Tư vấn – Quy hoạch – Kiểm định Xây dựng Đồng Nai. (gọi tắt là CPCI) thực hiện. Hồ sơ quy hoạch bao gồm: bản vẽ, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch chung đô thị Long Giao, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được lập theo các quy định: Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định 37/2010/NĐ-CP, Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng  và các quy định pháp luật có liên quan, trên cơ sở nội dung đồ án ĐC_QHC_ĐT_LG đã được phê duyệt. Quy định quản lý này cùng với hồ sơ bản vẽ thuyết minh là cơ sở pháp lý để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chuyên ngành; để các tổ chức, cá nhân liên quan tuân thủ và thực hiện.


1.2. Nội dung quy định quản lý:


Nội dung Quy định quản lý gồm 3 phần chính như sau:


Phần 1 – Quy định chung:


–  Bao gồm đối tượng, phạm vi áp dụng, các mục tiêu, tầm nhìn, chiến lược và các dự báo phát triển; các phân vùng kiểm soát phát triển theo định hướng phát triển không gian của đồ án điểu chỉnh tổng thể quy hoạch chung; các quy định và hướng dẫn mang tính định hướng cho từng vùng, khu vực chức năng chính, đồng thời cũng đưa ra các quy định chung cho hệ thống chuyên ngành và hạ tầng kỹ thuật.


Phần 2 – Quy định cụ thể:


–  Bao gồm các quy định chỉ dẫn phục vụ công tác quản lý, kiểm soát phát triển về tính chất, quy mô, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đô thị, đồng thời đưa ra các khuyến khích, khuyến cáo và nghiêm cấm về xây dựng phát triển cho từng khu vực cụ thể.


Phần 3 – Tổ chức thực hiện:


–  Hướng dẫn về tổ chức thực hiện, phân công trách nhiệm và các quy định khác liên quan.


1.3. Căn cứ pháp lý:


–  Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12;


–  Căn cứ Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;


–  Căn cứ Thông tư số 12/2016/ TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;


–  Căn cứ các văn bản pháp lý có liên quan;


–  Căn cứ hồ sơ đồ án Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, bao gồm thuyết minh tổng hợp và các bản vẽ.


II. QUY ĐỊNH CHUNG


2.1. Đối tượng và phạm vi áp dụng:


–  Quy định này áp dụng đối với tất cả các tổ chức, cá nhân thực hiện việc quản lý phát triển đô thị, đầu tư xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị, nông thôn trong phạm vi 4.250ha thuộc Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đảm bảo theo đúng đồ án đã được phê duyệt.


–  Quy định này là cơ sở để chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý kiến trúc, quy hoạch, xây dựng của Tỉnh Đồng Nai xây dựng Quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng, đồng thời làm căn cứ để xác lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, các quy hoạch chuyên ngành, tất cả các khu vực trong đô thị Long Giao tuân thủ định hướng quy hoạch chung.


2.2. Ranh giới, quy mô diện tích, dân số :


2.2.1. Quy định về ranh giới và quy mô diện tích:


–  Phạm vi lập quy hoạch Đô thị Long Giao có quy mô 4.250 ha, bao gồm một phần ranh giới hành chính xã Xuân Đường có diện tích khoảng 875 ha (Dọc theo đường ĐT773) và toàn bộ xã Long Giao có diện tích khoảng 3.375ha. Có giới hạn như sau:


–  Phía Bắc: Giáp các xã Xuân Quế, Nhân Nghĩa, H.Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.


–  Phía Nam: Giáp xã Xuân Đường, H.Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai và huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.


–  Phía Đông: Giáp các xã Bảo Bình, Xuân Mỹ, H.Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.


–  Phía Tây: Giáp các xã Xuân Quế, Xuân Đường, H.Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.


2.2.2.    Quy định về đất đai:


–  Đến năm 2025: Quy mô đất xây dựng đô thị khoảng 300-360ha


–  Đến năm 2030: Quy mô đất xây dựng đô thị khoảng 900-960ha


2.2.3.    Quy định về dân số:


–     Giai đoạn đến năm 2025: 17.000 – 18.000 người.


–     Giai đoạn đến năm 2030: 47.000 – 48.000 người


2.3. Quy định về phân vùng phát triển không gian:


Đô thị Long Giao được phân chia làm 04 phân khu phát triển, gồm:


–     Phân khu 1: Khu đô thị trung tâm;


–     Phân khu 2: Khu đô thị liền kề Phía Tây trung tâm huyện;


–     Phân khu 3: Khu chức năng đặc thù phía Bắc;


–     Phân khu 4: Khu sinh thái nông nghiệp ngoại vi.


Vị trí và phạm vi ranh giới cũng như quy mô diện tích của các Khu vực phát triển được quy định trong phần quy định cụ thể. 2.4. Quy định quản lý kiểm soát phát triển không gian đô thị và các vùng chức năng:


2.4. Quy định quản lý cảnh quan tự nhiên – không gian xanh: 


2.4.1.    Cây xanh công viên:


– Đất công viên – cây xanh cần khoảng 4m²/người, nâng cấp cải tạo các công viên hiện hữu tại khu trung tâm hành chính huyện và tập trung xây dựng các công viên mới ở giai đoạn 2030.


– Định hướng quy hoạch là khai thác quỹ đất dọc 02 bên các suối hiện hữu trong khu quy hoạch đồng thời bố trí thêm các mãng cây xanh tập trung tại các khu vực nghĩa địa hiện hữu sau khi di dời.


– Định hướng gia tăng và hình thành các không gian mở trong khu ở đảm bảo bán kính phục vụ 5 phút đi bộ (khoảng 500m từ nhà), liền kề với các khu vực trường học.


2.4.2.    Cây xanh cách ly:


– Hành lang cây xanh đối với tuyến điện cao thế đi qua trung tâm đô thị được quy định cách ly 6m đối với dây ngoài cùng,


– Tạo mảng xanh lớn để cách ly cụm công nghiệp Long Giao với khu dân cư xung quanh.


2.4.3.    Không gian mở:


– Bảo tồn hành lang xanh nông nghiệp khu vực phía Đông và Phía Nam Trung tâm hành chính huyện và khu vực dọc suối Ngọn.


– Kiến tạo hồ Suối Cả với nhiều mục tiêu trong phát triển đô thị, trong đó có nâng cao hình ảnh đô thị Long Giao, tạo khoản gian mở xanh mát kết hợp với địa hình tự nhiên thu hút đầu tư du lịch sinh thái. Diện tích bề mặt hồ nước dự kiến khoảng 25 ha.


2.5. Quy định về kiến trúc cảnh quan:


2.5.1. Điểm nhấn đô thị: Tạo các điểm nhấn về không gian chiều cao hoặc không gian mở đan xen trong các diện hoặc điểm xuyết trên các tuyến, tại các trung tâm khu vực. Khai thác các điểm nhìn từ cửa ngõ đô thị và các điểm nhìn thuận lợi đón hướng mở từ các khu chức năng về phía suối.


2.5.2. Tuyến cảnh quan chính của đô thị:  Dọc theo các trục chính và các tại các trục quảng trường trung tâm đô thị, khuyến khích xây dựng công trình cao tầng, một số công trình cao thấp đan xen có chiều cao từ 1-12 tầng; Dọc theo hệ thống suối là các dải cây xanh – mặt nước mềm; Dọc các tuyến đường chính khu vực khai thác không gian sinh hoạt phong phú và tiện nghi cho người dân đô thị.


2.5.3. Mật độ xây dựng:


– Khu vực phát triển tập trung: Tại khu vực trung tâm đô thị xây dựng mô hình đô thị nén với các công trình hỗn hợp; mật độ xây dựng khoảng 40-70%; Tại khu vực đô thị mở rộng về phía Tây mật độ xây dựng khoảng 30-50%, Khu vực dân cư hiện hữu chỉnh trang mật độ xây dựng khoảng 20-40%;


– Khu du lịch sinh thái khuyến khích phát triển theo mô hình sinh thái mật độ thấp từ 15-25%. Xây dựng công trình có kiến trúc phù hợp với cảnh quan thiên nhiên.


– Khu trung tâm hành chính đô thị mật độ xây dựng từ 30-45%.


– Các trung tâm văn hóa mật độ xây dựng từ 25-40%.


– Các khu trung tâm thương mại dịch vụ và trung tâm đô thị mở rộng mật độ xây dựng từ 40 – 70%. Trong đó mật độ xây dựng trung bình khu vực này khoảng 40-55%, một số tổ hợp trung tâm hay những khu vực trọng điểm mật độ tối đa có thể đạt 50-70%.


– Các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ, thương mại trong các khu vực xây dựng mới từ 25- 40%.


– Các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp:


+ Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà.


+ Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi  theo quy định, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.


– Cụm công nghiệp Long Giao khống chế mật độ xây dựng đối với lô đất xây dựng nhà máy 35-70% tùy theo diện tích lô đất.


2.5.4. Khống chế về tầng cao xây dựng:


– Đối với khu vực xây dựng mới:


– Các loại hình công trình công cộng và dịch vụ hỗn hợp: Khuyến khích chiều cao từ 5 – 12 tầng.


– Dọc trên các tuyến đường chính đô thị, đường chính khu vực, tầng cao xây dựng đối với công trình  công cộng tối thiểu 3 tầng, đối với nhà ở tối thiểu 2,5 tầng.


– Tại giao cắt các tuyến đường chính khu vực khuyến khích xây dựng ≥ 3 tầng.


– Tại các khu vực trung tâm đô và cửa ngõ đô thị hình thành một số điểm nhấn cao tầng (chiều cao từ 5-12 tầng) tạo điểm nhấn và điểm vọng cảnh quan sát toàn đô thị.


– Các khu làng xóm cũ giữ nguyên tầng cao như hiện nay. các công trình xung quanh xây dựng tối đa không quá 5 tầng.


– Các khu cây xanh công viên, nên xây dựng công trình thấp tầng hài hoà với không gian xanh và mặt nước, không xây dựng công trình cao quá 02 tầng.


– Các khu vực khác, tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể để xác định chiều cao của công trình kiến trúc cho phù hợp.


2.5.5. Cửa ngõ đô thị: Các vị trí cửa ngõ của đô thị được xác lập tại 04 vị trí.


– Cửa ngõ phía Bắc: Tại nút giao giữa đường mở mới vào Cụm công nghiệp Long Giao với Quốc Lộ 56, Điều chỉnh sử dụng đất từ đất ở thành đất xây dựng hỗn hợp để đầu tư xây dựng các công trình có hình khối và màu sắc ấn tượng tạo điểm nhấn.


– Cửa ngõ phía Nam: Tại đèo con rắn, phục vụ chức năng tổ hợp hành chính thương mại phục vụ cho khu du lịch sinh thái.


– Cửa ngõ phía Đông: Tại nút giao giữa đường ĐT773 và Quốc Lộ 56


– Cửa ngõ phía Tây: là tổ hợp các công trình dịch vụ thương mại tại nút giao giữa đường vào khu công nghệ sinh học và đường ĐT773.


2.5.6. Tổ chức không gian các khu vực chức năng chính:


a) Các khu vực trung tâm:


+ Trung tâm hành chính cấp huyện:


Trong giai đoạn đến năm 2025, trung tâm hành chính cấp huyện hiện hữu tiếp tục sử dụng nâng cấp, cải tạo đáp ứng nhu cầu cho các giai đoạn bao gồm các trụ sở cơ quan: UBND, HĐND, Khối Đảng ủy, các Phòng, Ban cấp huyện ….


+ Trung tâm giáo dục, đào tạo cấp đô thị:


Trường dạy nghề Long Giao, trung tâm giáo dục thường xuyên được ổn định diện tích và tuân thủ quy định quản lý của khu trung tâm hành chính huyện.


Trường Trung học phổ thông: bố trí 02 trường (01 trường tại khu trung tâm hành chính và 01 trường tại khu dân cư Xuân Đường).


+ Trung tâm y tế:


Trong khu vực quy hoạch đã có bệnh viện đa khoa huyện hiện hữu cần nâng cấp cải tạo để đáp ứng nhu cầu tương lai, tuân thủ quy định quản lý của khu trung tâm hành chính huyện.


Cải tạo nâng cấp trạm y tế tại khu dân cư Xuân Đường để đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh cho cư dân thuộc phân khu 2 trong tương lai.


+ Trung tâm văn hóa:


Nâng cấp Trung tâm văn hóa huyện tại Quốc Lộ 56; Đầu tư xây dựng khu trung tâm văn hóa vui chơi mua sắm tại khu vực suối Quýt.


+ Trung tâm thể dục thể thao:


Đầu tư xây dựng khu thể dục thể thao phục vụ cho toàn đô thị dọc đường ĐT 773 và giáp phía Tây đường điện cao thế.


+ Trung tâm thương mại, dịch vụ cấp đô thị:


– Dịch vụ thương mại: Xây dựng mới khu thương mại dịch vụ, tài chính, ngân hàng, xây dựng hỗn hợp tại khu vực đường vào khu công nghệ sinh học Xuân Đường và dọc đường ĐT 773, cải tạo và nâng cấp các công trình thương mại dịch vụ đã có theo tầng bậc phục vụ các cấp.


– Khu vực chợ Long Giao hiện hữu tại Quốc Lộ 56 tiếp tục kêu gọi đầu tư, cải tạo và thu hút tiểu thương nhằm phục vụ nhu cầu của người dân trong khu vực.


+ Trung tâm vận chuyển cấp đô thị:


Cải tạo bến xe hiện hữu dọc QL56. Vị trí này thuận lợi kết nối giữa đô thị Long Giao đi các khu lân cận.


b) Các khu dân cư:


– Đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực lõi đô thị tối thiểu là 30m² sàn/người và nhà ở khu vực xa trung tâm tối thiểu là 25m² sàn/người.


– Quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội trong đô thị, được định hướng sắp xếp tại Phía Nam khu trung tâm hành chính hiện hữu. Ưu tiên xây dựng theo hướng tiêu chuẩn hóa và điển hình hóa để giảm chi phí giá thành.


– Phát triển nhà theo các dự án khu đô thị mới đồng bộ phải gắn với nhu cầu thực tế và vùng phụ cận, xây dựng nhiều loại hình nhà ở mới đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng, đặc biệt là nhu cầu nhà ở phục vụ lao động trong cụm công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, và nhà dịch vụ (nhà ở cuối tuần). Trong đó ưu tiên xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp nhằm thu hút người dân đến ở tại đô thị.


– Phát triển thị trường nhà ở thương mại trên cơ sở nghiên cứu thị trường nhà ở phục vụ đúng đối tượng để tránh lãng phí nguồn lực.


– Xây dựng hoàn thiện hệ thống quản lý nhà ở tại các khu vực mới.


2.5.7.  Các trục không gian chủ đạo:


a) Nguyên tắc thiết kế chung:


– Trên các trục giao thông chính cần phải thiết kế đường cho người tàn tật, dải cây xanh chống ô nhiễm tiếng ồn, bụi. Hình thức các vật liệu lát hè đường, hình thức bó vỉa, các giải pháp hạn chế tai nạn giao thông. Các thiết kế đô thị cục bộ cần quan tâm đến việc tổ chức các chủng loại cây trồng dọc đường, đèn chiếu sáng, hệ thống biển quảng cáo, biển báo dẫn hướng, tuyến hành lang dành riêng cho người tàn tật, người đi bộ; màu sắc, hình khối công trình; kiến trúc và hình thức hàng rào.


– Tổ chức nhiều trục không gian mở từ khu vực trung tâm ra hành lang xanh ven sông Đồng nai phía Bắc và vùng sinh thái nông nghiệp phía Tây và Nam tạo nên các hành lang thông thoáng kết nối các hoạt động đô thị và không gian thưởng lãm, nghỉ ngơi, giải trí


b) Trục chính đô thị:


– Các trục cảnh quan, trục phố chính là khu vực có ảnh hưởng khá nhiều đến không gian kiến trúc của khu đô thị. Trên các trục phố này cho phép và khuyến khích xây dựng công trình dịch vụ – chung cư cao tầng hoặc nhà liên kế kết hợp dịch vụ. Cho phép chỉ giới xây dựng tại các trục phố chính trùng với đường đỏ. Các công trình xây dựng cần tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau đây:


– Độ dài tối đa trên một tuyến thẳng dọc theo mặt đường phải đảm bảo các tiêu chuẩn về thông gió tự nhiên cho khu vực phía sau, thuận tiện cho giao thông và công tác phòng cháy, chữa cháy.


Độ cao tối đa của công trình kiến trúc được tính từ độ cao mặt vỉa hè khu vực quy định trong giấy phép xây dựng là giới hạn tối đa phần xây dựng của công trình. Không được xây dựng, lắp đặt thêm các vật thể kiến trúc khác cao hơn độ cao cho phép.


Khoảng lùi của công trình so với chỉ giới đường đỏ phải phù hợp đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu vực được cấp có thẩm quyền phê duyệt và các quy định tại quy chế quản lý kiến trúc đô thị.


Công trình kiến trúc đô thị xây mới tại các lô đất có góc tạo bởi các cạnh đường phố giao nhau phải đảm bảo không cản trở tầm nhìn, đảm bảo an tòan, thuận lợi cho người tham gia giao thông .


Tại vị trí các vòng xoay tại các nút giao thông, đề xuất bố trí cây xanh trang trí kết hợp với vòi phun nước, tượng đài và các yếu tố cảnh quan khác. Chú ý không trồng các loại cây quá cao làm cản trở tầm nhìn.


– Đường ĐT 773 (Long Thành – Cẩm Mỹ – Xuân Lộc): Tuyến đường này tập trung xây dựng hình ảnh đô thị khi đi qua các khu vực như trung tâm Thương mại – dịch vụ – tài chính; khu vực xây dựng hỗn hợp, khu vực tại nút giao với đường Quốc Lộ 56.


– Đường Quốc Lộ 56: Tuyến đường này tập trung xây dựng hình ảnh đô thị khi đi qua các khu vực Trung tâm đô thị và khu du lịch sinh thái hồ Suối Cả.


c) Các trục đặc trưng:


– Đường ĐT 773 (đoạn hiện hữu qua khu trung tâm):Các công trình kiến trúc cảnh quan trên tuyến này tập trung xây dựng mới các công trình theo dự án khu trung tâm hành chính huyện, trở thành trục cảnh quan chính của khu trung tâm.

– Đường vào cụm công nghiệp Long Giao: Trục chính dẫn vào Cụm công nghiệp Long Giao  được thế kế cảnh quan tăng mật độ cây xanh, các công trình nhà xưởng thấp tầng và lùi xa so với chỉ giới xây dựng.


2.5.8. Quảng trường:


a) Quảng trường trung tâm:


Quảng trường trung tâm hiện hữu tại khu trung tâm hành chính huyện (đối diện UBND) là khu vực tổ chức mít tinh, hưởng ứng các ngày lễ lớn trong năm với quy mô diện tích khoảng 1,3ha.


b) Quảng trường văn hóa:


Được quy hoạch với tính chất là khu vực tập trung đông người, vui chơi, mua sắm, du lịch với quy mô diện tích khoảng 2,2 ha.


2.2.Quy định chung về hạ tầng xã hội:


2.6.1. Đối với nhà ở:


– Đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực lõi đô thị tối thiểu là 30m² sàn/người và nhà ở khu vực xa trung tâm tối thiểu là 25m² sàn/người.


– Quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội trong đô thị, được định hướng sắp xếp tại Phía Nam khu trung tâm hành chính hiện hữu. Ưu tiên xây dựng theo hướng tiêu chuẩn hóa và điển hình hóa để giảm chi phí giá thành.


– Phát triển nhà theo các dự án khu đô thị mới đồng bộ phải gắn với nhu cầu thực tế và vùng phụ cận, xây dựng nhiều loại hình nhà ở mới đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng, đặc biệt là nhu cầu nhà ở phục vụ lao động trong cụm công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, và nhà dịch vụ (nhà ở cuối tuần). Trong đó ưu tiên xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp nhằm thu hút người dân đến ở tại đô thị.


– Phát triển thị trường nhà ở thương mại trên cơ sở nghiên cứu thị trường nhà ở phục vụ đúng đối tượng để tránh lãng phí nguồn lực.


– Xây dựng hoàn thiện hệ thống quản lý nhà ở tại các khu vực mới.


2.6.2. Đối với hệ thống các công trình công cộng:


Định hướng phát triển không gian đô thị theo hồ sơ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung đô thị Long Giao được đề xuất phát triển về phía Tây, do vậy hệ thống hạ tầng xã hội cũng được bố trí lại để đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ.


a)     Đất hành chính cấp khu ở:


Diện tích khoảng 2,35ha.


Đến năm 2030, dự kiến sẽ hình thành 02 đơn vị cấp khu ở đô thị và 01 đơn vị thuộc khu vực nông thôn theo quy hoạch. trung tâm hành chính cấp khu ở dự kiến khoảng 0.8ha /khu.


b)     Giáo dục cấp khu ở:


– Diện tích Trường THPT và Hệ thống trường dạy nghệ và các trung tâm việc làm khoảng 7,33ha.


– Trường THPT: Bố trí 02 trường phục vụ cho toàn đô thị (Trường THPT tại TTHC huyện có diện tích 02 ha; Trường THPT tại khu dân cư Xuân Đường có diện tích 1,4 ha).


– Hệ thống trường dạy nghệ và các trung tâm xúc tiến việc làm, trung tâm sát hạch…tại khu vực trung tâm huyện được ổn định với diện tích khoảng 3,93 ha.


c)     Y tế:


Ngoài Bệnh viện đa khoa huyện có diện tích khoảng 03ha thì mỗi phân khu có ít nhất 1 phòng khám khu vực diện tích khoảng 0,5ha. Cải tạo nâng cấp trạm y tế xã Xuân Đường để đảm nhận vai trò trên.


d)     Văn hóa :


– Ngoài Trung tâm văn hóa huyện với diện tích khoảng 5,6 ha, nhà thiếu nhi với diện tích khoảng 1,3 ha tại TTHC huyện, Thư viện huyện với diện tích khoảng 0,18 ha tại TTHC huyện, mỗi Tiểu khu có ít nhất 1 nhà văn hóa có điện tích đất khoảng 0,3ha/NVH.


– Quy hoạch Quỹ đất văn hóa phục vụ cho toàn đô thị tại Suối Quýt với diện tích khoảng 04 ha.


– Tổng diện tích bố trí công trình văn hóa khoảng 13,5ha.


e)     Chợ – Thương mại dịch vụ:


– Chợ Long Giao có diện tích 1,3ha ổn định diện tích.


– Quy hoạch quỹ đất thương mại dịch vụ (Phía Tây trạm cấp Điện Long Giao), dọc theo truc chính khu trung tâm với diện tích khoảng 2,5 ha.


– Quy hoạch quỹ đất thương mại tại đường dọc theo Suối Quýt với diện tích khoảng 2,5 ha.


– Tổng diện tích đất cho thương mại dịch vụ  phục vụ đô thị khoảng 6,3 ha.


2.7. Quy định về hệ thống hạ tầng kĩ thuật:


Hệ thống công trình đầu mối và hành lang hạ tầng kỹ thuật bao gồm các công trình đầu mối về giao thông, thoát nước mặt (hồ, kênh mương, cống thoát nước chính), thoát nước thải (trạm xử lý, trạm bơm, cống thoát nước thải, hồ chứa hoặc xử lý sinh học), cấp điện (trạm biến áp và hành lang tuyến điện 110KV trở lên), cấp nước (nhà máy nước, giếng khai thác, tuyến ống truyền tải), công trình viễn thông, nghĩa trang, tuynel kỹ thuật chính đô thị…Quy hoạch chung quy định vị trí, quy mô, tính chất, nguyên tắc kết nối vận hành và phải được chính xác hóa trong quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Về khoảng cách cách ly an toàn và vệ sinh môi trường tuân thủ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn phù hợp đối với từng chuyên ngành. Không cho phép xâm phạm các công trình đầu mối, hành lang hạ tầng kỹ thuật hiện có, hoặc chuyển đổi quỹ đất dự kiến sử dụng dành cho công trình đầu mối và hành lang hạ tầng kỹ thuật cho các mục đích sử dụng đất lâu dài khác.


2.7.1. San nền:


– Các khu vực đã được xây dựng (như trung tâm hành chính Huyện, Sư đoàn 302, các khu dân cư và các công trình công cộng hiện hữu…) cao độ nền giữ nguyên, không tiến hành san lấp.


– Các công trình dự kiến xây mới, nếu xây dựng xen cấy vào các khu vực trên chỉ tiến hành thiết kế san nền cục bộ và bắt buộc phải tuân theo các công trình lân cận. Còn lại các dự án phát triển mới, cao độ nền được thiết kế phải bám sát cao độ tự nhiên, hạn chế đến mực thấp nhất khối lượng đào đắp, thuận lợi nhất trong việc thoát nước mặt, giảm thiểu tối đa ảnh hưởng đến môi trường hệ sinh thái của khu vực.


2.7.2. Giao thông


a. Quy định về quản lý phát triển đường đối ngoại


Xây dựng, nâng cấp, hoàn thiện hệ thống giao thông đối ngoại của đô thị Long Giao.


Quản lý, đảm bảo hành lang an toàn đường bộ, tổ chức đường gom tại các đoạn qua khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp. Xác định, cắm mốc hành lang bảo vệ các tuyến đường theo quy định.


Phát triển công trình giao thông: xây dựng mới, cải tạo nâng cấp hệ thống cầu qua Suối, hku vực có độ đốc lớn; hệ thống các nút giao thông khác mức; hệ thống bến bãi đỗ xe liên tỉnh.


Phân tách rõ, đồng thời đảm bảo kết nối hợp lý giữa giao thông đối ngoại và mạng lưới đường đô thị.


b. Quy định về quản lý phát triển mạng lưới đường đô thị:


Mật độ mạng lưới đường chính đô thị (tính đến đường chính khu vực) đạt 4-7 km/km2; tỷ lệ đất giao thông đạt từ 20-26%; vận tải hành khách công cộng đáp ứng trên 30% năm 2020 và đạt trên 40% năm 2030; Mật độ mạng lưới giao thông công cộng đạt 2-3 km/km2.


Xây mới, cải tạo, hoàn thiện, liên thông các trục chính mạng lưới ô bàn cờ đảm bảo kết nối, an toàn và thông suốt.


Công trình giao thông: xây dựng các nút giao cắt tại cửa ngõ điểm giao cắt trục chính và giao thông đối ngoại. Xây dựng, cải tạo hệ thống nút giao thông, đảo dẫn hướng, đèn tín hiệu. Dành đủ quỹ đất để bố trí hệ thống bến bãi đỗ xe; các công trình công trình công cộng, thương mại dịch vụ và nhà ở phải đảm bảo đủ chỗ để xe.


Mạng lưới đường đô thị phải được phân rõ theo cấp hạng đường bằng các giải pháp quy hoạch, kỹ thuật và điều hành quản lý đảm bảo giao thông thuận lợi, an toàn và thông suốt.


f. Quy định phạm vi bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông:


–  Đối với đường ngoài đô thị: đảm bảo hành lang bảo vệ các tuyến đường theo quy định của Luật giao thông đường bộ và Nghị định 100/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.


– Đối với đường đô thị: phải tuân thủ đúng chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng của các tuyến theo quy hoạch được duyệt.


2.7.3. Cao độ nền, thoát nước mưa :


– Quy định cao độ nền xây dựng cho từng phân khu đô thị, điểm dân cư nông thôn phải tuân thủ theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành.


– Quy định về quản lý, kiểm soát cao độ các công trình xây dựng xen cấy: phải đảm bảo cao độ nền hài hòa với các công trình đã xây dựng ổn định, không được làm ảnh hưởng tới công tác thoát nước và mỹ quan chung của đô thị .


– Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế tách riêng với hệ thống thoát nước thải.


– Hướng thoát nước bám theo cốt quy hoạch san nền, độ dốc dọc của đường giao thông và hướng dốc của địa hình tự nhiên từ Đông Bắc xuống Tây Nam và tất cả đều được thu gom về các suối hiện hữu (Suối Quýt, Suối Ngọn về phía Tây và Suối Râm, Suối Cả về phía Nam).


+ Lưu vực 1: Khu trung tâm hành chính Huyện và các dự án về phía Nam hệ thống thoát nước được cho thoát ra suối Râm, suối Cả và các suối khác.


+ Lưu vực 2: Phía Tây khu trung tâm hành chính Huyện, hệ thống thoát nước được cho thoát ra suối Quýt, suối Ngọn.


2.7.4. Cấp nước:


a. Quy định về sử dụng nguồn nước


– Nguồn nước cấp cho đô thị Long Giao: khai thác nước mặt từ Hồ Cầu Mới với công suất khoảng 6.800 m3/ngày đêm.


– Cụm công nghiệp Long Giao sử dụng nước cấp từ nhà máy cấp nước CCN Long Giao với công suất 1.800 m3/ngày đêm.


– Dự kiến dây chuyền công nghệ xử lý nước cấp: Nước mặt (Sông, hồ) à  hồ chứa à Trạm bơm 1 à bể lắng à bể lọc à bể chứa à khử trùng à trạm bơm 2 à bơm vào mạng lưới cung cấp nước.


b. Quy định về công trình đầu mối


Tiếp tục sử dụng và nâng công suất các nhà máy nước hiện có: nhà máy nước ngầm Long Giao và các trạm tăng áp.


c. Quy định phạm vi bảo vệ nguồn nước và công trình đầu mối


Đối với các nhà máy nước ngầm Long Giao: Trong phạm vi 30m kể từ chân tường các công trình xử lý phải xây tường rào bảo vệ bao quanh. Bên trong tường rào không được xây dựng nhà ở, công trình vui chơi, sinh hoạt, vệ sinh, không được bón phân cho cây trồng và không được chăn nuôi súc vật.


d. Quy định về mạng lưới cấp nước


Kiểm soát chặt chẽ các điểm đấu nối trên tuyến ống truyền dẫn từ nhà máy nước.


Mạng lưới cấp nước đô thị: cấu trúc theo dạng mạng vòng, thiết kế lắp đặt đảm bảo độ sâu chôn ống và đảm bảo khoảng cách an toàn đến các công trình và các đường ống xung quanh.


Trong  khu công nghiệp thiết kế mạng lưới cấp nước riêng. Các khu công nghiệp đấu nối với hệ thống cấp nước chung đô thị thông qua trạm tăng áp từng khu.


Khoảng cách bảo vệ đường ống cấp nước phân phối chính tối thiểu là 0,5m.


2.7.5. Cấp điện, chiếu sáng đô thị :


a. Quy định về dảm bảo độ tin cậy cấp điện:


Quy định về đảm bảo độ tin cậy cung cấp điện: cho lưới 220kV và 500kV theo tiêu chuẩn (n-2), cho lưới 110kV theo tiêu chuẩn (n-1).


b. Quy định về nguồn điện:


Nguồn điện cấp cho Đô thị Long Giao là nguồn điện trạm biến áp trung gian 110kV Cẩm Mỹ.


c. Quy định về lưới  220KV :


Giữ nguyên vị trí và hướng tuyến trạm và đường dây 220kV hiện hữu, đảm bảo hành lang an toàn lưới điện.


Đối với tuyến 220kV cấp điện cho trạm 220kV Long Giao, một phần đi trên khu vực cây xanh, đất nông nghiệp, một phần đi trên giữa bunva giữa đường, sử dụng cột trụ tròn. Đối với các tuyến khác đi trên khu vực cây xanh, đất hành lang kỹ thuật.


Lưới điện dùng dây dẫn có tiết diện lớn từ 400mm2 đến 660mm2 hoặc phân pha, hành lang hướng tuyến trong đồ án mang tính chất định hướng, vị trí cụ thể sẽ được làm rõ ở giai đoạn sau của dự án.


f. Quy định về quản lý lưới trung thế:


Đối với mạng lưới trung thế hiện hữu khu vực trung tâm đô thị cần được hạ ngầm đảm bảo mỹ quan đô thị. Trong khu công nghiệp cải tạo nâng cấp tiết diện dây dẫn, tiết diện ≥240mm2.


Đối với mạng lưới trung thế xây mới theo nguyên tắc hạ ngầm đối với khu trung tâm đô thị, khu vực đô thị mới ổn định về quy hoạch; đi nổi trên cột bê tông ly tâm đối với khu công nghiệp, ngoại thị.


Kết cấu lưới đảm bảo nguyên tắc mạch vòng vận hành hở, độ mang tải ≤ 70% đảm bảo độ dự phòng khi sự cố.


2.7.6. Thông tin liên lạc:


Hệ thống thông tin liên lạc đảm bảo độ tin cậy về thông tin đến người dân, đặc biệt là chất lượng thông tin phục vụ  nhiệm vụ an ninh, quốc phòng


Công trình thông tin – liên lạc công cộng nên được ưu tiên sử dụng không gian, mặt đất, lòng đất, đáy sông. Các đường cáp viễn thông, đường dây thuê bao được kết hợp đi dọc đường giao thông, cầu, cống, hè phố, đường điện để thuận tiện cho việc lắp đặt, sửa chữa, bảo dưỡng công trình. Các điểm cung cấp dịch vụ viễn thông công cộng được nên đặt tại các nhà ga, bến xe, bến cảng và các địa điểm công cộng khác để phục vụ nhu cầu của người sử dụng. Nghiêm cấm xâm phạm công trình thông tin liên lạc.


Đảm bảo hạ tầng thông tin liên lạc có tính thống nhất, đồng bộ với các hạ tầng kỹ thuật khác


Đối với các doanh nghiệp khai thác dịch vụ viễn thông cần phải phối hợp với các cơ quan có liên quan và các doanh nghiệp khác xây dựng và sử dụng chung hạ tầng viễn thông. Đặc biệt là mạng ngoại vi và trạm thu phát sóng


Đối với trạm chuyển mạch điều khiển và trạm vệ tinh: Đáp ứng được nhu cầu hiện tại và sẵn sàng chuyển sang công nghệ thế hệ sau.


Đối với mạng truyền dẫn: Nên sử dụng công nghệ quang có khả năng cung cấp giao diện STM-1đến STM-4 và E1.


Đối với kết cấu hệ thống mạng: Hạ ngầm toàn bộ cáp liên đài cũng như cáp ngoại vi trong khu vực trung tâm và các điểm dân cư mới, đô thị tập trung đông dân cư. Hệ thống cống bể, bể cáp, hầm cáp và bể cáp cần phải đáp ứng đúng theo tiêu chuẩn ngành cũng như tiêu chuẩn quốc gia hiện hành. Trong  trường hợp không thể hạ ngầm được mới sử dụng cáp treo


Trạm thu phát sóng: khi xây dựng trạm thu phát sóng (BTS) cần phải đảm bảo đầy đủ thủ tục cũng như tiêu chuẩn hiện hành của bộ Xây Dựng và bộ Thông Tin và Truyền Thông. Đặc biệt là tiêu chuẩn TCVN 3718-1-2005 về an toàn bức xạ sóng radio


Đối CNTT: Nên ứng dụng công nghệ mới để tích hợp với các thiết bị viễn thông nhằm cung cấp đa dịch vụ.


2.7.7. Quy hoạch thoát nước thải, quản lý CTR và nghĩa trang:


a. Thu gom và xử lý nước thải:


Khu vực đô thị:


+ Sử dụng hệ thống thoát nước riêng cho nước mưa và nước thải.


+ Xử lý nước thải tập trung.Trạm XLNT được đặt ở cuối nguồn nước, trong khu vực cây xanh.


+ Nước thải sinh hoạt sẽ được đưa về các trạm xử lý nước thải tập trung để xử lý theo QCVN 14 -2008 “Nước thải đô thị – Tiêu chuẩn thải”; Nước thải công nghiệp cần phải xử lý cục bộ đạt tiêu chuẩn theo giới hạn B của  QCVN 24-2009 “Chất lượng nước – Nước thải công nghiệp – Tiêu chuẩn thải”.


+ Xây dựng các trạm xử lý nước thải có công suất khoảng 6.400 m3/ngày.đêm. Diện tích xây dựng 1,0 ha. Vị trí xây dựng dự kiến đặt tại khu đất hạ tầng kỹ thuật giáp ranh phía Tây dự án.


+ Nước thải y tế sẽ được đưa về các trạm xử lý nước thải riêng để xử lý theo QCVN 28 -2010/BTNMT.


Khu vực điểm dân cư nông thôn:


+ Thoát nước chung với nước mưa. Nâng cấp, xây dựng hệ thống mương thoát nước, nạo vét, mở rộng mương, cải tạo mương khai thông dòng chảy.


+ Xử  lý nước thải theo mô hình cục bộ, từng hộ gia đình hoặc mô hình tập trung theo cụm các cơ sở sản xuất.


+ Công nghiệp làng nghề: xử lý nước thải sơ bộ đạt tiêu chuẩn loại C của QCVN 24-2009 trước khu xả vào hệ thống thoát nước của khu vực.


b. Quản lý chất thải rắn:


CTR sinh hoạt:


+ Khu vực đô thị: CTR sinh hoạt được thu gom và phân loại tại nguồn theo 2 loại vô cơ và hữu cơ, sau đó đưa về các điểm trung chuyển CTR trước khi vận chuyển đến khu xử lý.


+ Khu vực nông thôn: mỗi cụm dân cư xây dựng 01 bãi tập trung CTR để phân loại trước khi vận chuyển đến khu xử lý.


CTR công nghiệp: CTR không nguy hại được bán lại cho các đơn vị thu gom phế liệu để tái chế tái sử dụng để giảm thiểu khối lượng chôn lấp; Phần còn lại vận chuyển đến các cơ sở xử lý CTR công nghiệp; CTR nguy hại: được thu gom và xử lý riêng.


Khu vực làng nghề : Các cơ sở sản xuất sẽ ký hợp đồng thu gom và xử lý CTR công nghiệp, chất thải nguy hại với các đơn vị chuyên trách của tỉnh, chuyển CTR về khu xử lý của đô thị.


CTR  y tế : xây dựng lò đốt CTR y tế ngay trong khuôn viên bệnh viện. CTR y tế nguy hại được thu gom và xử lý riêng


Xử lý CTR: Chất thải rắn sinh hoạt dự kiến đưa về các khu xử lý chung của huyện


c. Quản lý nghĩa trang nhân dân:


Căn cứ theo quy hoạch địa điểm nghĩa trang trên địa bàn tỉnh và Văn bản số 13869/UBND-CNN ngày 18/12/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc thống nhất chủ trương di dời nghĩa trang xã Xuân Đường về xã Sông Nhạn với quy mô diện tích 8ha nhằm phát triển khu đô thị Long Giao theo nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Vì vậy cần có định hướng nhằm khống chế diện tích mở rộng, sau đó từng bước đóng cửa cải tạo theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt.


2.8. Quy định về môi trường:


      Phân vùng và đảm bảo các quy định về môi trường cho từng phân vùng như sau:


2.8.1. Phân vùng đô thị và khu dân cư tập trung:


Xây dựng hệ thống hạ tầng khung và hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng của từng dự án phát triển tại khu vực trung tâm đô thị Long Giao và các phân khu còn lại.


Tăng cường nhận thức cho người dân và khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong công tác bảo vệ môi trường khu dân cư: phân loại chất thải rắn tại nguồn, giữ gìn vệ sinh chung, tham gia các hoạt động cộng đồng nhằm bảo vệ môi trường khu vực, sử dụng các nhiên liệu, vật liệu và công nghệ thân môi trường .


Quản lý các hoạt động xả thải ra nguồn tiếp nhận đặc biệt là môi trường nước mặt (hồ đô thị và các suối), đảm bảo xả thải đúng quy định và các tiêu chuẩn về môi trường.


Đảm bảo mật độ xây dựng, hệ thống hạ tầng xã hội và cây xanh theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn và phương án quy hoạch được phê duyệt.


Kè chống xói lở và có kế hoạch nạo vét bùn cặn, đảm bảo tiết diện thoát nước cho hệ thống kênh và hồ.


2.8.2. Khu vực cây xanh, mặt nước đô thị:


Bảo đảm tỷ lệ diện tích, cây xanh mặt nước theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn và phương án quy hoạch đã được phê duyệt.


Tận dụng hệ thống cây xanh mặt nước cho công tác tiêu thoát nước và phòng chống ngập úng đô thị dựa trên việc tăng cường khả năng lưu chứa nước tạm thời của các khu vực cây xanh công viên tại các bồn trũng, bể chứa ngầm, tăng cường khả năng điều tiết của hệ thống các hồ nước kết hợp với tạo cảnh quan và điều hòa vi khí hậu, tăng cưởng khả năng dẫn và tiêu nước của các kênh và sông suối, tăng cường khả năng thấm hút của các mặt phủ của khu vực cây xanh.


Bảo vệ môi trường nước bằng việc không cho phép xả nước thải chưa được xử lý đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn về môi trường trực tiếp ra hồ và kênh thoát nước. Quy hoạch vị trí và chất lượng nước tại các điểm xả để đảm bảo khả năng tự làm sạch và phù hợp với khả năng tiếp nhận chất ô nhiễm của các Suối, hồ.


Kè chống xói lở và có kế hoạch nạo vét bùn cặn, đảm bảo tiết diện thoát nước cho hệ thống kênh và hồ.


2.8.3. Khu vực công nghiệp tập trung:


Ổn định diện tích cụm công nghiệp Long Giao trong kỳ quy hoạch với diện tích 57,3 ha. Giai đoạn dài hạn khi có nhu cầu đầu tư phát triển công nghiệp về phía Bắc đô thị.


Ứng dụng sản xuất sạch hơn và sử dụng các công nghệ tiên tiến, ít phát thải, tăng cường sử dụng lại phế thải công nghiệp và áp dụng quy trình sử dụng tuần hoàn nước. Quản lý và xử lý khí thải đúng quy định.


Đảm bảo mật độ xây dựng và hệ thống cây xanh cách ly, cây xanh trong khu công nghiệp theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn và phương án quy hoạch được phê duyệt, tăng cường trồng cây xanh trong khuôn viên và tuân thủ các quy định về hành lang cây xanh cách ly khu công nghiệp.


2.8.4. Các công trình đầu mối hạ tầng cần khoảng cách ly:


Đảm bảo khoảng cách ly và các quy định trong khoảng cách ly đối với các công trình hạ tầng (đường giao thông, trạm xử lý nước thải, đường điện cao thế …)


Tăng cường các biện pháp bảo vệ môi trường và phòng tránh các sự cố môi trường: trồng cây xanh cách ly, sử dụng các công nghệ ít nguy cơ ô nhiễm đối với khu vực nghĩa trang, trạm xử lý nước thải…    


Không xả thải trực tiếp vào nguồn nước trong phạm vi bảo vệ nguồn nước dùng cho sinh hoạt theo đúng quy định.


2.8.5. Khu vực nông thôn bao gồm: dân cư nông thôn và vùng sản xuất nông nghiệp:


Tăng cường các công trình tiện ích cho khu vực dân cư nông thôn, từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống hạ tầng áp dụng các công nghệ thân môi trường.


Sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả vừa đảm bảo kinh tế cho người dân vừa đảm bảo bảo vệ chất lượng đất, sử dụng phân bón và hóa chất bảo vệ thực vật đúng cách.


Thu gom và xử lý các phụ phẩm nông nghiệp theo hướng xử lý tại chỗ và tăng cường sử dụng lại các phụ phẩm từ sản xuất nông nghiệp để phục vụ cho chính sản suất nông nghiệp và cho sinh hoạt của dân cư nông thôn.


III: QUY ĐỊNH CỤ THỂ


  1. Toàn đô thị được chia thành 04 phân khu đảm nhận các vai trò và tính chất khác nhau của đô thị đồng thời kiểm soát phát triển:


3.1.Khu đô thị trung tâm – Phân khu 1:


3.1.1.Vị trí:


Dọc Quốc lộ 56 từ ranh giáp xã Nhân Nghĩa đến đèo Con Rắn (Bao gồm khu trung tâm hành chính huyện, Khu dân cư hiện hữu ấp Suối Râm và khu du lịch sinh thái suối Cả).


3.1.2.Quy mô:  


+ Diện tích : Khoảng 397 ha.


+ Dân số năm 2030: khoàng 21.000 người.


3.1.3.Tính Chất:


Là khu đô thị trung tâm, trung tâm hành chính, kinh tế, thương mại, dịch vụ của huyện Cẩm Mỹ. Phát triển đô thị nén với chức năng chính là nhà ở, công cộng đô thị, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh.


3.1.4.Định hướng phát triển không gian:


a. Đối với khu vực trung tâm hành chính huyện – Tiểu khu 1-1:


+ Diện tích: khoảng 181 ha.


+ Dân số: khoảng 10.000 người.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 05 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 30% đến 40%.


+ Điều chỉnh cục bộ một số vị trí công trình cho phù hợp với nhu cầu hiện tại của địa phương, đồng thời thuận lợi cho việc nối kết hạ tầng giữa khu trung tâm với khu vực kế cận. Cụ thể, điều chỉnh một số vị trí giao cắt với tuyến đường ĐT 773 (Long Thành – Cẩm Mỹ – Xuân Lộc), điều chỉnh lộ giới đường ĐT 773 và đường Long Giao – Bảo Bình phù hợp khi đi vào khu vực trung tâm. Điều chỉnh hệ thống khu giao thông phía Nam Trung tâm văn hóa huyện.


 + Tiếp tục đầu tư xây dựng các công trình theo quy hoạch chi tiết khu trung tâm được phê duyệt.


+ Hình thành đô thị lõi làm hạt nhân đô thị theo từng giai đoạn tương ứng với quá trình đầu tư xây dựng. Phát triển chức năng nhà ở, công cộng đô thị, thương mại dịch vụ, cây xanh và các khu đô thị mật độ cao.


b. Đối với khu dân cư hiện hữu ấp Suối Râm – Tiểu khu 1-2:


+ Diện tích: khoảng 97 ha.


+ Dân số khoảng 11.000 người.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 05 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 30% đến 40%


+ Mở rộng diện tích khu dân cư hiện hữu về Phía Đông trong phạm vi địa hình cho phép.


+ Cải tạo hệ thống giao thông nội khu, đảm bảo nối kết với hệ thống giao thông đô thị.


+ Bổ sung quỹ đất cộng cộng và cây xanh khu ở đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.


+ Điều chỉnh quỹ đất tại vị trí cầu Suối Râm (QL56) thành đất công trình công cộng tạo điểm nhấn cửa ngõ phía Bắc đô thị.


c. Đối với khu du lịch sinh thái – Tiểu khu 1-3:


+ Diện tích: khoảng 118 ha.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 02 tầng


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 20% đến 25%


+ Đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái Suối Cả với các chức năng dịch vụ du lịch đầu mối cấp vùng sẽ tạo ra hiệu ứng phát triển đô thị cho phạm vi 2km không gian xung quanh. Tiểu khu 1-3 gồm các chức năng sau:


+ Hồ cảnh quan.


+ Khu dịch vụ tổng hợp đầu mối mật độ thấp.


+ Khu lưu trú mật độ thấp.


3.2. Khu đô thị liền kề Phía Tây trung tâm huyện – Phân khu 2:


3.2.1.    Vị trí:


Dọc đường ĐT 773 (Long Thành – Cẩm Mỹ – Xuân Lộc) từ ranh giới giáp khu trung tâm hành chính huyện đến Bảo tàng khoa học Đồng Nai. (Bao gồm 02 khu đô thị)


3.2.2.    Quy mô:  


+ Diện tích : Khoảng 808 ha.


+ Dân số năm 2030: khoàng 23.000 người.


3.2.3.    Tính Chất:


Là khu đô thị Khoa học – Thương mại dịch vụ – Tài chính – Văn phòng. Phát triển đô thị với chức năng chính là nhà ở, công cộng đô thị, tham quan, nghiên cứu khoa học, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh.


3.2.4.    Định hướng phát triển không gian:


a)   Đối với khu đô thị giáp TTHC huyện – Tiểu khu 2-1:


+ Diện tích: khoảng 553 ha.


+ Dân số khoảng 13.000 người.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 05 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 30% đến 40%.


+ Định hướng bố trí 02 khu trung tâm cấp đô thị: khu trung tâm thể dục thể thao vui chơi giải trí cấp đô thị phía Tây Nam khu trung tâm và khu trung tâm mua sắm, văn hóa giải trí dọc theo suối Quýt, tại vị trí này bố trí kết hợp quãng trường đô thị để tổ chức những sự kiện văn hóa, giải trí lớn có ý nghĩa của toàn đô thị.


a. Đối với khu đô thị phát triển mở rộng từ khu dân cư ấp 1 xã Xuân Đường – Tiểu khu 2-2:


+ Diện tích: khoảng 255 ha.


+ Dân số khoảng 10.000 người


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 12 tầng


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 30% đến 40%


+ Mở rộng diện tích điểm dân cư Xuân Đường hiện hữu, phát triển các quỹ đất ở xung quanh. Tăng thêm quỹ đất cộng cộng và cây xanh khu ở đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, xây dựng trường Trung học phổ thông để đảm bảo bán kính phục vụ cho người dân tại khu đô thị này.


+ Bố trí các công trình thương mại dịch vụ – Tài chính –Văn phòng quanh nút giao giữa ĐT 773 (Long Thành – Cẩm Mỹ – Xuân Lộc) và đường Xuân Quế – Long Khánh. Định hình các công trình có hình khối lớn tạo điểm nhấn cho khu vực cửa ngõ Phía Tây.


3.1.Khu chức năng đặc thù phía Bắc – Phân khu 3:


3.3.1.Vị trí:


Phía Bắc phân khu 2 giáp Suối Ngọn xã Xuân Quế (Bao gồm 03 khu chức năng đặc thù).


3.3.2.Quy mô:   Diện tích Khoảng 732 ha.


3.3.3.Tính Chất:


Là khu sản xuất công nghiệp, khu quân sự và hành lang xanh nông nghiệp.


3.3.4.Định hướng phát triển không gian:


a) Đối với cụm công nghiệp Long Giao và khu vực dự trữ mở rộng phía Bắc – Tiểu khu 3-1:


+ Diện tích: khoảng 304 ha.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 03 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 25% đến 30%.


+ Tổ chức các mảng xanh và xây dựng hệ thống các xí nghiệp cách các lộ giới để trồng cây xanh, qua đó có thể che bớt hoặc làm sinh động hơn hình thức kiến trúc đơn điệu về hình khối và màu sắt các công trình công nghiệp.


b) Đối với khu vực quân sư – Tiểu khu 3-2:


+ Diện tích: khoảng 263 ha.


+ Tổ chức không gian cảnh quan nội khu tuân thủ theo quy định về an ninh quốc phòng.


c) Đối với mảng xanh nông nghiệp giáp suối Ngọn – Tiểu khu 3-3:


+ Diện tích: khoảng 164 ha.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 02 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: tối đa 5% .


+ Bảo vệ không gian xanh, hạn chế xây dựng mở rộng, khuyến khích người dân trong vùng này vào định cư tại các khu dân cư trong đô thị.


3.4.    Khu sinh thái nông nghiệp ngoại vi – Phân khu 4:


3.4.1.    Vị trí:


Phía Đông khu đô thị trung tâm (Bao gồm 02 khu chức năng).


3.4.2.    Quy mô:  


+ Diện tích : Khoảng 2.313 ha.


+ Dân số năm 2030: khoàng 4.000 người.


3.4.3.    Tính Chất:


Là khu dân cư nông thôn và hành lang xanh nông nghiệp.


3.4.4.    Định hướng phát triển không gian:


a)  Đối với khu dân cư nông thôn – Tiểu khu 4-1:


+ Diện tích: khoảng 99 ha.


+ Dân số: khoảng 4.000 người


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 03 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: từ 25% đến 35%.


+ Tổ chức các nhóm ở nông thôn, hệ thống công trình công cộng đảm bảo theo các tiêu chuẩn về nông thôn theo quy định


b)   Đối với mảng xanh nông nghiệp – Tiểu khu 4-2:


+ Diện tích: khoảng 2.214 ha.


+ Định hướng tầng cao xây dựng: Từ 01 đến 02 tầng.


+ Định hướng mật độ xây dựng gộp: tối đa 5%.


+ Bảo vệ không gian xanh, hạn chế xây dựng mở rộng, khuyến khích người dân trong vùng này vào định cư tại các đô thị.


IV: TỔ CHỨC THỰC HIỆN:


4.1. Quy định về tính pháp lý:


Quy định này áp dụng đối với tất cả các tổ chức, cá nhân thực hiện việc quản lý phát triển đô thị, đầu tư xây dựng, cải tạo chỉnh trang đô thị, nông thôn trên địa bàn khu đô thị Long Giao đảm bảo theo đúng đồ án Quy hoạch chung đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, tỷ lệ 1/10.000 đã được phê duyệt.


Quy định này là cơ sở để các cơ quan quản lý kiến trúc, quy hoạch xây dựng đô thị Long Giao và tỉnh Đồng Nai xây dựng Quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng mới, cải tạo chỉnh trang các công trình kiến trúc, thiết kế cảnh quan trong đô thị và các khu vực nông thôn làm căn cứ để xác lập nhiệm vụ và nội dung quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị tất cả các khu vực, dự án thành phần trong phạm vi khu vực đô thị Long Giao.


4.2. Tổ chức thực hiện:


4.2.1. UBND huyện Long Giao:


Thống nhất quản lý toàn diện các hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển đô thị, quản lý phát triển cải tạo và quản lý  không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị theo đúng đồ án được duyệt và chịu trách nhiệm trước Tỉnh về công tác thực hiện theo quy hoạch. UBND, Sở Xây dựng cùng các sở ban ngành giám sát toàn bộ việc thực hiện, triển khai, quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch chung đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và quy định quản lý theo đồ án đã được duyệt.


Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy hoạch, quy định quản lý có liên quan đã ban hành phù hợp với quy hoạch chung và quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch chung đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt.


Tổ chức thực triển khai lập các đồ án quy hoạch sau Quy hoạch chung đúng các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.


Tổ chức triển khai lập chương trình và kế hoạch phát triển các khu vực đô thị theo đúng quy hoạch chung được duyệt.


4.2.2. Ủy ban nhân dân thị trấn, xã theo thẩm quyền được giao chịu trách nhiệm quản lý hoạt động đầu tư xây dựng và phát triển cải tạo không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý.


4.2.3. Tại khu vực nông thôn UBND cấp xã chịu trách nhiệm quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan trong các khu dân cư nông thôn của xã theo quy hoạch chi tiết được duyệt.


4.2.4. Tại các khu vực có các dự án xây dựng phát triển đô thị, đơn vị được phép đầu tư xây dựng dự án chịu trách nhiệm trước UBND thị trấn Long Giao quản lý không gian kiến trúc trong phạm vi dự án đảm bảo đúng quy hoạch được phê duyệt đến khi bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý.


4.2.5. Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Cẩm Mỹ là cơ quan giúp cho UBND thị trấn Long Giao quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan toàn bộ đô thị và một số khu vực có giá trị kiến trúc, cảnh quan đặc biệt theo sự phân công của UBND huyện Cẩm Mỹ. Sở Xây dựng và các sở chuyên ngành là cơ quan giúp UBND thị trấn quản lý về lĩnh vực chuyên ngành trong công tác xây dựng phát triển đô thị.


4.2.6. Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Cẩm Mỹ và các phòng chuyên môn là cơ quan giúp việc cho UBND huyện Cẩm Mỹ quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị và các lĩnh vực chuyên ngành, thực hiện theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trong khu vực  địa phương mình quản lý.


4.2.7. Cán bộ chuyên trách xây dựng tại cấp xã, thị trấn có trách nhiệm giúp chính quyền xã, thị trấn quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị hoặc các khu dân cư trong khu vực thuộc đơn vị quản lý.


4.3. Phân công trách nhiệm:


4.3.1. UBND huyện Cẩm Mỹ có trách nhiệm tổ chức triển khai việc phát triển đô thị theo đúng quy hoạch chung được duyệt và có trách nhiệm báo cáo định kỳ hàng năm với UBND tỉnh và các sở ban ngành.


4.3.2. UBND tỉnh giao Sở Xây dựng, các sở ngành có trách nhiệm giám sát toàn bộ việc thực hiện triển khai quy hoạch và quản lý xây dựng theo đồ án Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt. Phối hợp với UBND huyện Cẩm Mỹ trong việc tổ chức lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và kịp thời tháo gỡ vướng mắc trong quá trình quản lý và phát triển đô thị.


4.3.3. UBND huyện Cẩm Mỹ phối hợp với các sở, cơ quan chuyên ngành tổ chức lập quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch đặc thù phù hợp với định hướng Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt, đồng thời triển khai thực hiện các nội dung khác theo quy định của pháp luật (thiết kế đô thị, quy chế quản lý, …).


4.3.4. UBND huyện Cẩm Mỹ giao các đơn vị trực thuộc, căn cứ vào quy hoạch chung được phê duyệt tổ chức lập, tham mưu cho UBND huyện trình Sở Xây dựng thẩm định các quy hoạch phân khu, các quy hoạch chuyện ngành hạ tầng kỹ thuật, các quy hoạch chi tiết có quy mô trên 20ha… giao các đơn vị trực thuộc, căn cứ vào quy hoạch chung được phê duyệt tổ chức lập, trình cho UBND huyện phê duyệt các quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và các quy hoạch khác thuộc quyền phê duyệt của UBND huyện.


4.3.6. UBND cấp xã tổ chức lập và trình UBND huyện Cẩm Mỹ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng xã phù hợp với phân cấp và theo quy định của pháp luật.


4.3.7. Đối với việc điều chỉnh cục bộ một số nội dung trong quy hoạch chung, UBND huyện Cẩm Mỹ có trách nhiệm tổ chức lập và trình Sở Xây dựng thẩm định, làm căn cứ cho UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cục bộ trên nguyên tắc không làm thay đổi các nội dung cơ bản của quy hoạch chung.


4.4. Quy định công bố thông tin:


4.4.1. UBND Tỉnh Đồng Nai và UBND huyện Cẩm Mỹ có trách nhiệm phối hợp với phòng Kinh tế và Hạ tầng  huyện công bố thông tin và nội dung đồ án quy hoạch được duyệt trên các phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức hội nghị công bố quy hoạch công khai để toàn bộ người dân được biết giám sát và thực hiện.


4.4.2. Sở Xây dựng và UBND huyện Cẩm Mỹ là đầu mối có trách nhiệm giúp UBND Tỉnh lưu giữ Hồ sơ quy hoạch để phục vụ công tác quản lý đô thị và cung cấp các thông tin quy hoạch cho các tổ chức, cá nhân nếu có yêu cầu, cung cấp thông tin về Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Long Giao, tỉnh Đồng Nai đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, tỷ lệ 1/10.000 được duyệt, cho UBND cấp xã, thị trấn để phục vụ công tác quản lý theo quy hoạch.


4.4.3. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cập nhật GIS hồ sơ quy hoạch chung thành bản đồ hệ thống thông tin địa lý để phục vụ công tác quản lý đất đai đô thị theo quy hoạch, xây dựng và công tác công bố, cung cấp thông tin.


4.4.4. Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối phối hợp với các sở Tài nguyên-Môi trường, Kế hoạch và đầu tư, UBND các xã thị trấn có liên quan định kỳ hàng năm cập nhật tình hình các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch, báo cáo UBND Tỉnh về tình hình thực hiện.


4.5. Quy định về khen thưởng, xử phạt thi hành:


4.5.1. Các tổ chức, cá nhân đều phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi không cung cấp thông tin quy hoạch, cố tình cung cấp sai thông tin quy hoạch, quản lý xây dựng không theo quy hoạch, xây dựng các dự án trái với quy hoạch.


4.5.2. Thanh tra xây dựng của huyện Cẩm Mỹ có trách nhiệm kiểm tra mọi hoạt động xây dựng trên địa bàn quản lý và báo cáo kịp thời với Lãnh đạo huyện các hành vi liên quan đến các hoạt động xây dựng trái với quy hoạch được phê duyệt. Lãnh đạo huyện Cẩm Mỹ quyết định xử phạt đối với các vi phạm nêu trên trong phạm vi thẩm quyền của mình, và có trách nhiệm báo cáo lên UBND Tỉnh các trường hợp ngoài thẩm quyền để Chủ tịch UBND Tỉnh quyết định.


4.5.3. Khuyến khích và có hình thức khen thưởng phù hợp đối với các tổ chức cá nhân thực hiện nghiêm túc các hoạt động về quản lý và đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, phát hiện và tố giác kịp thời các hành vi cố ý làm trái quy hoạch.


4.5.4. Theo định kỳ hàng năm phải họp kiểm điểm 1 lần về việc thực hiện Quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch chung báo cáo SXD và UBND Tỉnh tình hình triển khai thực hiện.


 

Từ khóa: Aqua City, Aqua City Novaland, Aqua City Đồng Nai, Aqua City Biên Hoà, dự án aqua city

0915827887Tải bảng giá mới nhất